Stan faktyczny sprawy był następujący: współwłaścicielki mieszkania zainteresowane sprzedażą swojej nieruchomości zawarły w tym celu umowę pośrednictwa z agencją pośrednictwa nieruchomości w Białymstoku. Umowa ta została zawarta na wyłączność, a wynagrodzenie biura ustalono na kwotę 4900zł. Ponadto w umowie łączącej strony zawarty zapis, zgodnie z którym pośrednikowi przysługuje prowizja, także w sytuacji gdyby umowa sprzedaży przedmiotowego mieszkania została zawarta bez jego udziału. W umowie zawarto ponadto zapis dotyczący kary umownej w wysokości 5% równowartości wynagrodzenia w sytuacji niepowiadomienia pośrednika w ustalonym terminie 3 dni od dnia sprzedaży nieruchomości. Pomimo umowy wiążącej strony, kobiety 3 msc po jej zawarciu same znalazły kupca i same bez pomocy (i bez powiadomienia) pośrednika przeprowadziły do końca transakcje sprzedaży mieszkania. W konsekwencji czego pośrednik wezwał kobiety do zapłaty prowizji w kwocie 4900zł oraz kary umownej w kwocie 245zł.
W związku z brakiem zapłaty przez kobiety ww. kwot, biuro pośrednictwa nieruchomości wytoczyło powództwo przed Sądem Rejonowym w Białymstoku. Sąd uznał roszczenie za w pełni zasadne uzasadniając tym że sposób, w jaki określono w umowie obowiązki biura (w tym takie czynności jak zamieszczanie ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości, dokonywanie prezentacji tej nieruchomości czy też udział w negocjacjach pomiędzy stronami oraz pomoc w zawarciu umowy), pozwalał na uznanie, że przy podpisywaniu umowy biuro pośrednictwa nieruchomości nie zobowiązało się do osiągnięcia określonego rezultatu w postaci sprzedaży nieruchomości kobiet. W świetle podpisanej przez strony umowy nawet kryterium starannego wykonania umowy nie ma znaczenia dla obowiązku zapłaty wynagrodzenia, gdy do sprzedaży mieszkania dojdzie bez pośrednictwa biura. Obowiązek ten został wyraźnie zastrzeżony przez umowę i choć jej zapisy mogą się wydawać niekorzystne dla pozwanych, to jednak w opinii Sądu przyjęły na siebie takie właśnie zobowiązanie i z tego zobowiązania muszą się wywiązać. W uzasadnieniu podniesione zostało także to, że sprzedające nieruchomość nie dopełniły obowiązku powiadomienia biura o sprzedaży. Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, w opinii Sądu także żądanie kary umownej było więc w całości zasadne.
Rozstrzygnięcia I instancji nie podzielił Sąd Okręgowy w Białymstoku, który rozpatrywał apelację złożoną przez pozwane. W ocenie Sądu II instancji tak sformułowana umowa sprzeciwia się naturze pośrednictwa (chodziło oczywiście o zapis zgodnie z którym biuro pośrednictwa nieruchomości miało prawo uzyskać wynagrodzenie, nawet w sytuacji gdy do sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedających, niezwiązanych z czynnościami pośrednika). Nie zmienia tego także przyjęta przez strony w umowie i prawnie dopuszczalna formuła „na wyłączność”. Sąd podkreślił, że zastrzeżenie w przedmiotowej sprawie tego zapisu (na 12 miesięcy wyłączności usługi pośrednictwa na rzecz biura) miało na celu zapewnienie tego, że w okresie tym strona zobowiązała się niewiązania się z innymi pośrednikami umową w zakresie sprzedaży tej samej nieruchomości. Co więcej, Sąd podkreślił, że taki zapis stanowi niedozwoloną klauzulę umowną w rozumieniu art. 385¹ kodeksu cywilnego. W wyniku wniesionej apelacji Sąd II instancji zasądził jedynie 245zł tytułem kary umownej za niepowiadomienie pośrednika o zawarciu umowy z nabywcą.
Post powstał przy współpracy z Marcinem Lipińskim – aplikantem adwokackim.
Źródło:
