Właściwie nie wiadomo, dlaczego wśród podstawowych praw człowieka, takich jak aborcja, zmiana płci, homozwiązki czy eutanazja, nie znalazło się prawo do mieszkania. Na razie miłośnicy praw człowieka czy obywatela nie protestują.
Konstytucyjnym obowiązkiem władz publicznych, a więc centralnych i samorządowych, jest prowadzenie polityki „sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkalnych obywateli”. Władze powinny więc przeciwdziałać bezdomności, wspierać rozwój budownictwa socjalnego oraz inicjatywy obywatelskie zmierzające do zapewnienia mieszkania. Na razie elektorat nie rozlicza ani samorządowców, ani parlamentarzystów z wywiązywania się z tych obowiązków, a deficyt mieszkaniowy wciąż oscyluje wokół miliona czy dwóch.
W październiku 13,02 tys. osób wystąpiło o kredyt mieszkaniowy (w zeszłym roku – 39,66 tys.). W warunkach kryzysu popandemicznego, ekoinflacji i putinflacji to zrozumiałe, niezależnie od wysokości stóp procentowych i wynagrodzeń, jak i cen nieruchomości. Deweloperzy też są nieustępliwi, bo nadal chcą czerpać korzyści ze swej monopolistycznej pozycji. Zresztą ciężkie czasy dla kredytobiorców nastały także w innych krajach, m.in. w USA.
Jak podaje GUS, od stycznia do września 2022 roku deweloperzy zaczęli budować 93,8 tys. mieszkań (o 26,7 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub.r.), zaś indywidualni inwestorzy – 68,6 tys. mieszkań (o 19 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub.r.). Jeżeli idzie o inne formy budownictwa (spółdzielcze, komunalne, społeczne, czynszowe, zakładowe), to wciąż pozostają one śladowe – 2,38 tys. mieszkań (w ub. r. – 3,79 tys.). W tym samym czasie oddano do użytku 166,9 tys. mieszkań, co wobec potrzeb jest wielkością zgoła symboliczną. Niemniej i ona jest pomniejszona, gdyż deweloperzy, by nie obniżać cen mieszkań, hurtowo wyprzedają je funduszom inwestycyjnym.
Z danych Eurostatu wynika, że od 2010 roku ceny mieszkań wzrosły o 28,6 proc. (w naszym kraju o 37 proc.), a czynsze za wynajem o 14,9 proc. Natomiast w naszym kraju w II kw. 2022 roku cena 1 m kw. mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła o 19 proc. Tak więc ceny rosną, a mieszkań wciąż brakuje. Na razie na tysiąc mieszkańców przypada 404 lokali, podczas gdy średnia europejska to 463. Aby ją osiągnąć, trzeba by zbudować 2,2 mln mieszkań.
Popyt na mieszkania jest wciąż niezaspokojony, co wynika zarówno z wieloletnich zaniedbań, jak i zamożności społeczeństwa oraz braku racjonalnej polityki mieszkaniowej. Dotychczas nie rozstrzygnięto podstawowego dylematu: czy mieszkanie jest prawem czy towarem rynkowym.
Klienci
Wbrew majaczeniom totalnej opozycji o powszechnym dziadostwie, w jakie popadło polskie społeczeństwo z winy Pi- S-owskiego rządu, majątek zgromadzony przez gospodarstwa domowe przekroczył w 2021 roku 2,8 bln zł (wzrost o 9 proc. względem 2020 roku), zaś oszczędności na kontach bankowych – 1 bln zł. W 2020 roku mieszkało w naszym kraju 284 tys. ludzi zamożnych (7 proc. więcej niż w 2019), zarabiających powyżej 20 tys. zł miesięcznie (35 tys. najbogatszych zarabiało ponad 1 mln zł rocznie, przy czym ich liczebność zwiększyła się o 10,3 proc., a dochody wzrosły o 23,8 proc. względem 2019 roku).
Niezależnie od tego ujawniają się nierówności dochodowe wśród społeczeństwa. Jak podaje GUS, wśród 20 proc. najmniej zarabiających przeciętny dochód na członka gospodarstwa domowego w ub.r. wynosił 652 zł, natomiast wśród 20 proc. najlepiej zarabiających – 4099 zł na osobę. Płacę minimalną (za rządów PiS wzrosła o 50 proc.) otrzymuje 2,2 mln zatrudnionych. To konsekwencja rządów PO-PSL – 23 proc. pracowników było na płacach minimalnych (w czołówce tabeli UE). Dobrze, że chociaż podatki zostały ostatnio obniżone (z 17 proc. na 12 proc. i należą do najniższych w UE).
O ile dla najlepiej zarabiających zdobycie mieszkania nie jest problemem (nie brakuje przecież kolekcjonerów lokali na wynajem), to dla gorzej sytuowanych jest ono celem trudno osiągalnym, jeżeli w ogóle możliwym. Jednak to właśnie oni stanowią potencjalną klientelę na rynku mieszkaniowym. Czy znajdą odpowiednią ofertę? – oto jest pytanie. Niewątpliwie dla wielu z nich skuteczniejsze byłoby odwoływanie się do prawa do mieszkania jako produktu socjalnego niż traktowania go jako towaru rynkowego.
Wreszcie pojawia się dla nich coraz więcej propozycji. Rząd przygotował program mieszkanie bez wkładu własnego. Bank Gospodarstwa Krajowego jest otwarty na wnioski o kredytowanie budownictwa czynszowego. Mogą składać je towarzystwa budownictwa czynszowego, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółdzielnie i spółki gminne. Domy jednorodzinne o powierzchni 70 m kw. można budować bez zezwolenia na budowę. Społeczne agencje najmu będą pośredniczyć między właścicielami mieszkań na wynajem, a osobami niezamożnymi, zainteresowanymi wynajmem. Gmina udostępniałaby mieszkania poniżej stawek rynkowych
Jak w banku
Jeszcze raz trzeba przywołać opozycyjne biadolenia, rozmijające się z rzeczywistością. Okazuje się, że kondycja finansowa kredytobiorców jest lepsza niż kiedykolwiek. W pierwszym półroczu tego roku kredytobiorcy nadpłacili złotowe kredyty mieszkaniowe sumą 25 mld zł. Tego jeszcze nie było, bo nie było tak wysokich stóp procentowych i tak wysokiej inflacji. Jest więc interes do zrobienia. Jeżeli kredyt mieszkaniowy jest oprocentowany na ok. 9 proc., to przewyższa wszelkie lokaty bankowe. Z drugiej strony wzrost dochodów kredytobiorców umożliwia nadpłaty.
Wysokie stopy procentowe działają odstraszająco na chętnych do zaciągania kredytu z racji wysokich rat (często dwukrotnie wyższych niż przed podwyżkami). Trudno jednak diagnozować załamanie się rynku kredytowego czy prognozować recesję. W każdym razie banki wychodzą na swoje.
Kiedyś upierały się, by nie płacić podatków. Później kombinowały z kredytami nominowanymi w walutach obcych. Trzeba było europejskiego trybunału, by przywołał je do porządku (polscy sędziowie nie dali rady). Teraz też wychodzą na swoje (nadspodziewany przypływ gotówki), choć narzekają przy akompaniamencie utyskiwań totalnej opozycji.
Monopol dewelopera
O tym, że budownictwo mieszkaniowe może być kołem zamachowym gospodarki, mówi się od dziesięcioleci i na mówieniu się kończy. O tym, że inwestycje budowlane mogą mieć charakter korupcjogenny (nietransparentne procedury uzyskiwania działek budowlanych) też mówi się od lat, ale niewiele z tego wynika.
W każdym razie deweloperzy nierzadko wymuszają korzystne dla siebie rozwiązania w planowaniu przestrzennym, nie mówiąc o dominującej pozycji wobec klientów – nabywców mieszkań. Wreszcie od połowy tego roku można odzyskać pieniądze w przypadku bankructwa dewelopera. Działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (w latach 2022–2019 upadło ponad sto firm deweloperskich).
W pierwszym półroczu br. deweloperzy znaleźli niespełna 10 tys. nabywców na swoja produkcję (1/3 mniej niż w ub.r.). Ich towar na rynku mieszkaniowym nie ma popytu, dobrze, że chociaż pozostają transakcje gotówkowe (60–70 proc. na niekorzyść kredytowych). W tej sytuacji deweloperzy apelują o pomoc i wprowadzenie ulgi budowlanej na mieszkania na wynajem. Czynią to w trosce o swoje zyski (dyktują wysokie marże), a nie w interesie szerokiej grupy potencjalnych mieszkańców lokali o tanim czynszu.
Obowiązki samorządowe
Jak podaje GUS, w ciągu ostatnich dziesięciu lat spośród trzydziestu siedmiu miast powyżej 100 tys. mieszkańców tylko w ośmiu przybyło ludności (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Opolu, Białymstoku, Gdańsku, Zielonej Górze, Rzeszowie). Najwięcej mieszkańców ubyło w Katowicach (9 proc.) i Łodzi (8 proc.). Jedną z przyczyn wyludniania się dużych miast są zwyżkujące ceny mieszkań, inną – drastyczne podwyżki za wynajem mieszkania. Ponieważ ludzi nie stać na nabywanie drogich mieszkań w śródmieściu, miasta rozlewają się na przedmieścia. Wielu ludzi przenosi się do małych miast, gdzie życie jest tańsze i wygodniejsze.
W tej sytuacji samorządy nie mogą pozostawać obojętne, tym bardziej, że zachodnie fundusze inwestycyjne wykupują domy i całe osiedla z mieszkaniami na drogi wynajem, nabywają grunty, oczekując wzrostu ich wartości. Wiele z takich mieszkań to pustostany „dojrzewające” do wyższych cen. Jeżeli podobnie jest w innych miastach europejskich, to przecież nie jest to żadne usprawiedliwienie.
Tymczasem samorządy „chomikują” grunty, nie aportując ich do rządowych programów (bo wiele z nich rywalizuje w antyrządowej opozycji), nie wspierają społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Nic dziwnego, że trzeba latami oczekiwać na przydział mieszkania komunalnego, a o mieszkaniach o niskim czynszu nie ma co marzyć. Pomysł na przejmowanie mieszkań za cenę ich remontu – w niewielkim stopniu może sprostać zapotrzebowaniu.
Charakterystyczne, że samorządy nie dość, że nie wypełniają swych konstytucyjnych obowiązków, to jeszcze nie chcą robić interesów na wynajmowaniu mieszkań. Przecież budując na swoich gruntach, miałyby niższe koszty inwestycji, a wieloletni tani czynsz czyniłby je opłacalnymi, nie mówiąc o wspomnianych obowiązkach i korzyściach dla mieszkańców.
Inicjatywy społeczne
Na XXXI Kongresie Ekonomicznym w Karpaczu debatowano nad szansami budownictwa społecznego na własne mieszkanie w czasach kryzysu. Eksperci prognozowali, że do społecznej inicjatywy mieszkaniowej może przystąpić nawet połowa z 2,5 tys. gmin. Spółka, która zajmuje się budownictwem społecznym (mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu) uzyskała pozwolenie na budowę ok. 4 tys. mieszkań, w przyszłym roku będzie ich 8–10 tys.
Warto sięgnąć po przykład kooperatyw mieszkaniowych, jakie z sukcesami działają w krajach zachodnioeuropejskich. Kilku ludzi (sąsiedzi, znajomi) wspólnie budują domy, remontują stare obiekty. Wnioskują do banku o fundusze, a do miasta o grunt. Taki sposób osiągania mieszkania – choć nie masowy – okazuje się skuteczny w innych krajach. Może u nas też się sprawdzi.
Niezależnie od różnych pomysłów czy programów – trzeba zwiększyć podaż mieszkań. Wspomaganie popytu (dopłaty do kredytu, zwolnienia z obowiązku wkładu własnego) – zdaniem ekspertów – nie rozwiązuje problemu, co najwyżej wzbogaca deweloperów i podbija ceny. Trzeba udrożnić (przyspieszyć) proces inwestycyjny, uprościć procedury. Przykładem są małe domki jednorodzinne bez pozwolenia na budowę.
