„Niezrozumienie teraźniejszości jest konsekwencją nieznajomości przeszłości”.
(Marc Bloch)
„Tradycja to nie jest pielęgnowanie popiołów, tradycja to jest przekazywanie ognia”
(Gustav Mahler)
Zły stan techniczny i zdrowotny przedwojennych budynków mieszkalnych we Wrocławiu oraz propozycja rozwiązania tego problemu na przykładzie osiedla Sępolno.
Od kilkunastu już lat wrocławianie oraz goście z innych miast i z zagranicy zwracają uwagę na znaczną różnicę pomiędzy zrewaloryzowanym centrum miasta, a zaniedbanymi – w większym lub mniejszym stopniu – przedwojennymi osiedlami poza centrum. Trzeba tu wymienić: Kleczków, Nadodrze, Ołbin, przedwojenne enklawy placu Grunwaldzkiego, Biskupin i Sępolno. W czasie oblężenia Wrocławia one zostały najmniej zniszczone.
Sępolno jest najciekawszym przykładem osiedla społecznego okresu międzywojennego. Powstało w latach 1921-1935. Jego układ urbanistyczny jest wpisany do „Rejestru zabytków” i podlega ochronie konserwatorskiej. Jednak stan techniczny konstrukcji budynków jest zły i wciąż się pogarsza. Ponadto od kilkunastu lat stwierdza się zawilgocenia piwnic i parterów, niesprawną wentylację grawitacyjną oraz występowanie grzybów pleśni. Do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wpływają liczne skargi mieszkańców; niektórzy spontanicznie podejmują prace remontowe – są one jednak miejscowe i nieskoordynowane z sąsiednimi wspólnotami.
W 2004 r. grupa mieszkańców podjęła się – pro publico bono – inicjatywę rewaloryzacji Sępolna. Zaczęto od podstaw: przyjęto metodykę i kryteria prowadzenia badań/kontroli/ekspertyzy stanu budynku oraz opracowano program komputerowy „Serwis techniczny nieruchomości”. Przy pomocy tego programu rozpoczęto prowadzenie kontroli oraz badania tzw. syndromu chorego budynku. Syndrom ten obejmuje: skażenie chemiczne, biologiczne, zawilgocenie oraz sprawność układu wentylacji mieszkań i całego budynku, czyli warunki higieniczno-zdrowotne.
Przez czternaście latt członkowie zespołu prowadzili ciągłe kontrole ponad stu domów spośród pięciuset. Wykonano kilkaset kontroli i kilkanaście ekspertyz po kosztach własnych. Przeprowadzono wiele rozmów z mieszkańcami. Dla wspólnot mieszkaniowych przygotowano warsztaty szkoleniowe, dotyczące zarządzania nieruchomościami. Na podstawie zgromadzonej bibliografii, archiwalnych fotografii, map i projektów oraz informacji przekazanych przez mieszkańców opracowano historię osiedla. Z kolei na podstawie historii, protokołów kontroli i ekspertyz oraz statystyk opracowano kompleksowy raport o stanie Sępolna. Oto główne wnioski zawarte w raporcie:
- Jakość konstrukcji budynków już w czasie ich wznoszenia była mierna.
- Budynki osiedla weszły w naturalny okres przyspieszonej destrukcji. W badaniach stwierdza się jednak, że szacowany okres trwałości budynków jest zazwyczaj krótszy niż teoretyczny, wynoszący 150 lat. Stan techniczny konstrukcji i stan zdrowotny większości budynków jest zły i ulega pogorszeniu. Na 70 skontrolowanych budynków 21 było w dostatecznym stanie technicznym, 42 w złym, a 7 w bardzo złym.
Szacowany okres trwałości typowego budynku na Sępolnie z 1921 r: bez przeprowadzenia remontów ulegnie skróceniu o 11 lat.
Stan budynku na Biskupinie z 1930 r. pogorszył się po przeprowadzeniu remontu. Szacowany okres trwałości tego budynku, skróci się o 28 lat. Co gorsza nie, można wykluczyć konieczności rozebrania tego budynku.
- Zły stan pionów instalacyjnych w wielu budynkach.
- Niewłaściwe utrzymywanie budynków, w tym nierzetelne kontrole stanu technicznego oraz pomijanie kontroli stanu zdrowotnego. Wykryto dwa budynki w stanie zagrażającym zdrowiu i życiu mieszkańców.
- Ogólny chaos estetyczny i degradacja urbanistyki osiedla.
- Brak ewidencji wszystkich budynków osiedli i rzetelne oceny ich stanu.
- Doprowadzenie budynków osiedla do właściwego stanu technicznego, zdrowotnego oraz estetycznego wymaga opracowania i realizacji programu rewaloryzacji (naprawczego) Sępolna.
Program ten już opracowano i rozpoczęto jego realizację.
Etao 0, czyli akcja informacyjna i edukacyjna oraz prowadzenie warsztatów szkoleniowych dotyczących zarządzania ich nieruchomością, został częściowo zrealizowany.
Etap A, to pilne zlokalizowanie, identyfikacja i zabezpieczenie budynków zagrożonych oraz opracowanie ekspertyzy orzekającej czy dany budynek nadaje się do remontu czy należy go rozebrać. Ten etap w części zrealizowano.
Etap B, obejmuje remonty i modernizacje budynków. Częściowo go zrealizowano.
Etap C, to rewaloryzacja przestrzeni publicznej i modernizacja komunikacji wewnątrzosiedlowej. Ten etap dotyczy szczególnie wnętrz międzyblokowych. Ważne jest też utworzenie nowych parkingów – jest to obowiązek miasta jako właściciela terenów publicznych.
Etap D to rewaloryzacja architektury i urbanistyki osiedla.
Osiedle Biskupin – stan budynków jest podobny jak na Sępolnie (skontrolowano stan 11 budynków, przeprowadzono wizję lokalną całego osiedla). Układ urbanistyczny osiedla jest również wpisany do „Rejestru zabytków” i podlega ochronie konserwatorskiej. Rozpoczęto tu realizację etapów A i B.
Osiedla: Kleczków (4 skontrolowane budynki, wizja lokalna całego osiedla), Nadodrze (5 skontrolowanych budynków, wizja lokalna całego osiedla), Ołbin (6 skontrolowanych budynków, wizja lokalna całego osiedla) i przedwojenne enklawy placu Grunwaldzkiego (3 skontrolowane budynki, wizja lokalna całego osiedla) – tworzą zwartą zabudowę śródmiejską pochodzącą z przełomu XIX i XX w. Są to wielopiętrowe kamienice, w których występują wady podobne jak na Sępolnie. Niestety niektóre wyglądają jak w roku 1945. Nasuwa się wniosek, ze władze miasta nie wiedzą gdzie są i ile jest przedwojennych budynków zagrażających zdrowiu i życiu mieszkańców.
Zrealizowanie programu rewaloryzacji Sępolna, a w dalszej perspektywie programów naprawczych pozostałych wymienionych osiedli, przekracza możliwości i kompetencje inicjatyw prywatnych, wymaga działań władz miasta. Na pewno jest to duże wyzwanie organizacyjne, finansowe i społeczne na lata. Wymaga aktywności i współpracy mieszkańców z władzami Wrocławia. Próbowano zainteresować tym problemem władze miasta i media i przekazano materiały informacyjne poprzedniemu prezydentowi miasta Rafałowi Dutkiewiczowi i poprzedniej konserwator zabytków Katarzynie Hawrylak-Brzezickiej. Informowano o nim kandydatów do Rady Miasta w czasie ostatniej kampanii wyborczej. Obecny prezydent miasta, Jacek Sutryk też otrzymał wszystkie informacje. Starania te pozostały bez odpowiedzi.
W czasie obecnej epidemii dotąd niedostrzegane lub lekceważone skażenie mieszkań grzybami pleśniami nabrało większego znaczenia: niewidoczne, unoszące się w pomieszczeniach zarodniki grzyba wnikają do układu oddechowego człowieka powodując osłabienie płuc. A to płuca są właśnie obiektem ataku koronawirusa.
Wypracowane przez zespół instrumentarium, raport o stanie osiedla Sępolno, program rewaloryzacji osiedla oraz doświadczenie zdobyte w czasie kontroli i oceny stanu osiedla oraz realizacji programu są do dyspozycji wrocławian.
Jacek W. Markowicz
O autorze:
Mgr inż. budownictwa lądowego Jacek W. Markowicz jest absolwentem Politechniki Wrocławskiej. W latach 1980 – 1985 pracował w Miejskim Biurze Projektów przy rewaloryzacji bloku zachodniego wrocławskiego rynku. Aktywnie działał w Solidarności. Po wprowadzeniu stanu wojennego zajmował się kolportażem podziemnej prasy (m.in. Solidarności Walczącej).
